Cos’è il regolamento condominiale?

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Il condominio è un ente di gestione che si costruisce senza alcuna formalità successivamente al termine della costruzione dell’edificio e la vendita, anche di uno solo, degli appartamenti di proprietà esclusiva.

Il regolamento condominiale è un atto che contiene le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale.

Il regolamento, considerata legge interna dei condomini è obbligatorio, ai sensi dell’art. 1138 c.c. quando i condòmini sono più di dieci.

La disciplina dettata dal codice civile e di cui al disposto succitato, si riferisce esclusivamente al regolamento di condominio assembleare, ovvero a quel regolamento che deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., secondo comma, ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti  che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Tipi di regolamento condominiale (di natura assembleare e di natura contrattuale

Accanto al regolamento di tipo assembleare, frutto di un vero e proprio atto collegiale, vi è un altro tipo di regolamento, riconosciuto pienamente efficace dalla giurisprudenza, ossia quello contrattuale, che può aversi in fattispecie meglio di seguito descritte:

   a) il regolamento approvato all’unanimità e sottoscritto da ogni condomino;

   b)  il regolamento predisposto dall’originario costruttore – venditore ed accettato dai condòmini. Esso deve essere richiamato negli atti di acquisto dei singoli condomini così da formarne parte integrante e sostanziale, oppure essere allegato ai singoli atti di acquisto ed accettato dagli acquirenti mediante atti di adesione;

  c)  il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario ed inserito quale parte integrante nei singoli atti di disposizione.

Esso deve essere depositato  presso un notaio, registrato e, quindi, inserito nei vari rogiti (si sottolinea, in proposito, che l’obbligo generalmente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di accettare il regolamento condominiale  che in futuro verrà formulato dalla società venditrice non vale a conferire  a tale regolamento natura contrattuale, in quanto inesistente al momento del rogito).

 

La dottrina,  peraltro, riconosce altre forme di regolamento di natura contrattuale oltre alle tre fondamentali  appena descritte: si segnalano il regolamento predisposto dal costruttore su mandato dei condòmini e quello formato e stipulato da due o più condomini attraverso accordi individuali, con l’adesione successiva di tutti gli altri proprietari, senza alcun intervento o approvazione assembleare.

Queste forme di regolamento condominiale si definiscono contrattuali in quanto  tutte le clausole ivi contenute  traggono la loro forza vincolante  dalla volontà stessa delle parti contraenti, facendo di tale tipo di regolamento un vero e proprio contratto.

Distinzione tra i due tipi di regolamento

La distinzione tra i due tipi di regolamento condominiale (di natura assembleare e di natura contrattuale) è di fondamentale importanza. 

Infatti, la disposizione dettata dalla prima parte  dell’art. 1138, quarto comma, c.c., secondo cui “le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisti e dalle convenzioni…” 

Si riferisce soltanto ai regolamenti approvati a maggioranza, non a quelli  aventi natura contrattuale, i quali, pertanto, ben possono contenere  limitazioni ai poteri dei  condomini ed ai loro  diritti sui beni comuni, anche individuali, traendo validità ed efficacia  dal consenso degli interessati, purchè tale consenso sia espresso  nella forma richiesta in relazione  alla natura di ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene  ad imporre.

Da  quanto si è detto in ordine alla distinzione tra i due tipi di regolamento si evince, inoltre, la possibilità di individuare la natura regolamentare ovvero contrattuale, delle disposizioni del regolamento condominiale a seconda che esse riguardino le modalità d’uso delle cose comuni e, in generale, l’organizzazione ed il funzionamento  dei servizi comuni, oppure incidano direttamente sui diritti soggettivi dei singoli condomini.

La stessa giurisprudenza, d’altronde, ha sottolineato come, persino nei regolamenti contrattuali, abbiano natura negoziale solo quelle disposizioni che incidono nella sfera dei diritti  soggettivi dei condòmini, mentre hanno natura tipicamente regolamentare quelle che concernono le modalità d’uso delle cose comuni. 

In generale, come detto, l’organizzazione ed il funzionamento  dei servizi condominiali, senza riguardare il diritto al loro godimento, né qualsivoglia diritto  spettante ai condòmini come tali.

In tal senso, le disposizioni oggettivamente regolamentari, a differenza di quelle a contenuto negoziale,  possono essere modificate con deliberazione assembleare maggioritaria, ai sensi dell’art. 1136 c.c., pur se formalmente inserite in un regolamento di tipo contrattuale.

Se per l’approvazione e l’eventuale successiva modifica di un regolamento di tipo contrattuale è necessaria l’unanimità dei partecipanti al condominio, per l’approvazione e la successiva modifica di un regolamento assembleare è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c., secondo co.)

Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili (art. 1138 c.c.; ult. co).

In particolare non si può derogare alle disposizioni concernenti la rinuncia del condomino al diritto sulle cose comuni (art. 1118, secondo co., c.c.), l’indivisibilità delle parti comuni dell’edificio (art. 1119 c.c.), le innovazioni (art. 1120 c.c.), la nomina e la revoca dell’amministratore (art. 1129 c.c.), la rappresentanza del condominio (art. 1131 c.c.), il dissenso dei condòmini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.), la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni assembleari (art. 1136 c.c.), nonché la loro eventuale impugnazione (art. 1137 c.c.). Sono altresì inderogabili, ai sensi dell’art. 72, disp. att. c.c., le disposizioni concernenti le modalità di riscossione dei contributi condominiali (art. 63, disp. att. c.c.), il procedimento di convocazione dell’assemblea (art. 66, disp. att. c.c.), il diritto di intervento e di voto in assemblea (art. 67, disp. att.  c.c.), la revisione dei valori millesimali (art. 69, disp. att. c.c.).

Art. 1138 primo comma c.c.

Quanto al contenuto, ai sensi dell’art. 1138, primo co., c.c., il regolamento di condominio deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Tali norme costituiscono l’oggetto tipico a al tempo stesso il contenuto necessario di ciascun regolamento, e riferendosi alla gestione interna dei beni e dei servizi comuni, possono ben definirsi come norme regolamentari in senso stretto.

Esse sono presenti sia nei regolamenti approvati a maggioranza dall’assemblea, sia in quelli contrattuali.

L’assemblea condominiale ha il potere di deliberare soltanto norme che appartengono a tale categoria, mentre non può invadere la sfera dei diritti spettanti ai condòmini sulle loro proprietà esclusive.

Il regolamento di natura contrattuale, invece, può contenere, in aggiunta alle norme meramente regolamentari, dei patti impositivi di limitazioni più o meno ampie ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti dell’edificio di loro esclusiva proprietà, come il vincolo di destinazione d’uso dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva.

Tale limitazione configura un vero e proprio onere reale e, quindi, per essere valida deve essere stata accettata da tutti i partecipanti al condominio e dai loro eventuali aventi causa, quali possono essere i conduttori di una singola unità immobiliare.

Tali limiti di destinazione delle unità immobiliari di proprietà individuale, riguardano, normalmente, l’uso abitativo che non può essere mutato in uso diverso ovvero in usi particolari, quali studi medici, palestre ecc.

In via eccezionale il regolamento di natura contrattuale può anche prevedere speciali vantaggi nell’uso delle parti comuni o speciali esoneri dalle spese a favore di uno o più condòmini.

Le norme regolamentari costitutive di pesi o vantaggi per le proprietà esclusive diventano, in quanto richiamatevi al momento della stipula, parte integrante ed effettiva degli atti di trasferimento della proprietà e traggono, perciò, la loro forza vincolante dalla volontà delle parti contraenti, le quali, dichiarando di accettarle, si vincolano contrattualmente alla loro osservanza.

In linea generale, comunque, il  regolamento non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (art. 1138 c.c.): le sue clausole, in altri termini, non possono ledere prerogative che sono disponibili dai soli interessati, ossia quelle di usare, godere e disporre, in una certa misura e col contributo di tutti i condòmini, delle cose comuni e delle proprietà esclusive

Secondo quanto previsto all’art. 70 disp. att. c.c., per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.

La somma versata dal condominio inosservante la clausola regolamentare, deve essere devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.  

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