COSTITUZIONE ASSEMBLEA E VALIDITÀ DELLE DELIBERE

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La regolare costituzione dell’assemblea

Il valore dell’edificio viene calcolato in relazione ai millesimi di proprietà.

In prima convocazione sono valide le deliberazioni che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (quorum deliberativo).

Il “quorum” costitutivo

Requisito indispensabile di validità delle delibere, deve sussistere al momento della formazione dell’assemblea; l’eventuale allontanamento di alcuno degli intervenuti non incide sulla determinazione del “quorum” costitutivo, in quanto i requisiti di presenza e di valore devono esistere al momento iniziale della riunione.

In prima convocazione

Se l’assemblea, in prima convocazione, non può deliberare per mancanza di numero legale previsto dalla legge, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

In seconda convocazione

La seconda convocazione, quindi, non può essere tenuta lo stesso giorno della prima, anche se in orario differente; solitamente la seconda convocazione si tiene il giorno successivo alla prima ed in orario diverso ma, comunque, tra la prima e la seconda convocazione non si devono superare i 10 giorni.

In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo).

La deliberazione, in seconda convocazione, è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (quorum deliberativo).

Ai fini della validità delle delibere assembleari l’articolo 1136 del c.c., articolo inderogabile, richiede sempre la compresenza di una duplice maggioranza, così determinata:
• valore dei millesimi dell’edificio;
• numero dei partecipanti al condominio.

Le deliberazioni

che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attivi e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità.

L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136”.

L’art. 1120 II° co. c.c., precisa che con la maggioranza di cui al II° co dell’art. 1136 c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, “ i condomini possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto”.

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